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    二手房贷款年限是多久

    作者: admin 作者QQ: 时间: 2020-07-03 04:06阅读:

      核心内容:在房地产市场,二手房与新房在很多方面都存在较大的差别,其中,比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说,而二手房则存在房龄的因素。购房者在贷款购买二手房时,房龄对于贷款额度就会有一定的影响——房龄越老,贷款额度就越低。   网友疑惑:“征信和收入状况都很好,就因为房龄的问题贷不了款?”   近日,武昌区的刘先生正为二手房贷款的事情所烦恼。刘先生在中介看中了一套二手房,房龄比较老,是80年代的。在签订二手房买卖合同时,他并不知道房龄对贷款额度的影响,因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题,但是过了3周之后,银行给的答复是贷款批不下来,原因是房子的房龄太老了。   “银行还特意强调说我的征信和收入等都很好,只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来,首付也没办法交;按照合同条款来看,如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款,现在我还真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼   其实,像刘先生这样的例子并不少见,由于在房龄对贷款额度的影响方面并不了解,以致于出现一些纠纷。针对这样的情况,记者进行了多方走访。   对高房龄二手房 中介代办贷款流程相同   对于类似案例中的贷款情况,记者走访了多家中介,得到的结果大致相同。   武昌佳华地产傅家坡店店长伍鹏表示,对于房龄较老的房子,一般会处理的谨慎一些,因为房龄和贷款额度是直接挂钩的。一般流程是在签订二手房买卖合同之后,再签订贷款合同,然后上报审批,银行审批通过之后再过户,买方见收件单付首付款。   华明达房产珞瑜店赵经理表示,一般对于房龄较老的二手房,在贷款方面多少会遇到一些“问题”,因为银行对高龄的老房子贷款要求比较严格,而且各个银行对房龄与贷款额度的要求也不尽相同,但可以肯定的一点是,房龄越老,贷款额度越低。   世纪宏图不动产宝顺行加盟店肖经理表示,即使是房龄较老的二手房,通过相应的合法渠道,贷到款是不成问题的。至于在合同条款方面,一般对于贷款批不下来而造成的违约责任的约定,也并不是所有的二手房买卖合同中都会约定。   不同银行对房龄与贷款额度的规定不一样   结合二手房中介办理贷款的流程,记者采访了银行相关人士。   银行业内人士透露,我国商品房市场是最近十几年走向成熟的,而15年以上的房子较旧,如房型不合理、功能落后、无停车场等,不太符合现代人的居住需求。此外,老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款,银行也难以处置。因此,银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过,如果找已结清房产贷款的亲友担保,获得贷款的几率会增大。   记者咨询了工行、农行、建行、中信银行等多家银行发现,银行对高龄的老房子贷款要求比较严格,而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时,房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。   据记者了解,二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定,一般是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的(注:有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米)。   此外,不同年限的二手房公积金贷款也有差异,按照武汉市住房公积金中心规定,二手房公积金贷款最高比例按房屋房龄(以建成年限为准)分三个等级:   (1) 房屋建成年限在10年(含10年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的70% ;   (2) 房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的60%;   (3) 房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的50%;其中房屋总价的认定按照房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。   专家观点:对于房龄较老的二手房 建议使用公积金贷款   针对上述案例中的情况和中介、银行方面的说法,咸宁房产网记者采访了多位业内专家。   金融贷款专家程全安表示,对于房龄较老的二手房,商业贷款和公积金贷款差别较大,同一套高房龄的二手房,商业贷款可能只能贷20%,而公积金贷款则有可能贷50%。因此,他建议购房者,“对于房龄较老的二手房,建议使用公积金贷款”。   专业表示,对于案例中的情况,刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续,重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能,刘先生可要求解除合同。   记者提醒:贷款购买二手房 合同约定尤为关键   结合以上专家的观点,在此提醒广大二手房购买者,贷款购买二手房时,尤其是购买房龄较老的二手房时,为避免产生不必要的纠纷,在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定,如贷款合同审批不能通过时,违约责任该如何约定,由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。  

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